L’art. 216 del decreto rilancio stabilisce che “il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, a una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito“.

Una simile previsione muove dalla considerazione del legislatore dell’emergenza secondo cui la chiusura “obbligata” degli impianti sportivi derivante dall’adeguamento alle misure di contenimento del COVID -19, costituisca sempre un fattore di squilibrio dell’assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione. L’impossibilità di utilizzare l’impianto sportivo per la sua destinazione funzionale, ovvero per consentire lo svolgimento di attività sportiva, e la possibilità di fruirne solo come “deposito” di attrezzature e macchinari, comporta invero una alterazione dell’equilibrio iniziale delle prestazioni.

Il contratto di locazione è un contratto di scambio, in cui il godimento del bene avviene in cambio del pagamento di un corrispettivo, determinato in modo da garantire l’equilibrio e l’equivalenza economica fra le prestazioni. La chiusura “obbligata” degli impianti ha pregiudicato, facendolo venire meno, tale equilibrio economico, posto che il conduttore (gestore dell’impianto), pur dovendo continuare a pagare il canone, può fruire solo parzialmente dell’immobile, che, come detto, non può essere utilizzato per la destinazione funzionale, bensì solo occupato con le attrezzature.

L’impossibilità di godere dell’immobile è parziale e, come tale, riconducibile all’art. 1464 c.c., secondo cui “Se la prestazione di una parte diventa parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto ad una riduzione della propria”.

Muovendo da simili valutazioni e dall’idea che la chiusura degli impianti determini un’alterazione dei valori dello scambio e dell’equivalenza delle prestazioni, il legislatore attribuisce al conduttore il diritto a una riduzione del canone pari al 50% dell’importo per i mesi di marzo, aprile, maggio, giugno e luglio 2020.

La riduzione dell’importo da pagare è stata determinata dal legislatore in via presuntiva, ma consente la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata. In assenza di tale prova, si applica la previsione legislativa.

Ove le parti decidano di modificare l’importo del canone, è opportuno registrare all’Agenzia delle Entrate l’accordo di riduzione del canone di locazione, redatto in forma scritta e contenente i seguenti elementi: dati anagrafici di locatore e conduttore; dati del contratto (data di stipula; data di registrazione ed estremi della registrazione); dati catastali dell’immobile; Importo del canone (vecchio e nuovo); Data a partire dalla quale sarà applicato il nuovo canone.

Nonostante il legislatore abbia manifestato un favor per il rimedio conservativo del contratto, è evidente che qualora il locatore e il conduttore non addivengano a un accordo sull’importo della riduzione, probabilmente preferiscono liberarsi dai rispettivi obblighi, sciogliendo il rapporto. I rimedi ipotizzabili, in tal caso, sono i seguenti: la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità sopravvenuta, nonché il diritto di recesso. Simili rimedi, applicabili in presenza delle condizioni indicate dalla legge, non sembrano invero essere utili né al conduttore, interessato a proseguire il rapporto con “il territorio” e a non sostenere costi gravosi per il trasloco delle attrezzature, né al locatore che difficilmente può reperire un nuovo “inquilino” sul mercato in questo momento di difficoltà economica.

È auspicabile pertanto il raggiungimento di un accordo teso a fare proseguire il rapporto, riconducendolo a equità.

L’art. 216, citato all’inizio della risposta, è contenuto in un decreto legge, che come tale, deve essere convertito in legge. In tale sede, la formulazione attuale potrebbe subire delle modifiche. Sarà nostra cura, come sempre, informare i lettori di eventuali variazioni apportate dal legislatore al momento della conversione in legge.