LE PRINCIPALI NOVITA’ PER IL SETTORE IMMOBILIARE A SEGUITO DELLA “MANOVRA BIS”.
La manovra fiscale dell’estate ha prodotto numerose novità, tra le quali di particolare impatto sono risultate quelle inerenti la disciplina dell’imposizione indiretta delle operazioni immobiliari. L’articolo 35, commi da 8 a 10-sexies, del decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006 (convertito con modificazioni nella legge 4 agosto 2006, n. 248, pubblicata nella G.U. n. 186 dell’11 agosto 2006, con entrata in vigore dal giorno successivo) ha apportato sostanziali modifiche ai numeri 8 e 8-bis dell’art. 10 del Dpr n. 633/72, inserendo, altresì, il numero 8-ter, introducendo un generalizzato regime di esenzione dell’imposta del valore aggiunto per i trasferimenti e le locazioni di tutte le tipologie di fabbricati, anche se con alcune eccezioni. Riteniamo utile, al fine di agevolarne la comprensione, fornire uno schema di sintesi del nuovo regime previsto per le cessioni e locazioni di immobili, distinguendo tra i fabbricati ad uso abitativo e i fabbricati cosiddetti “strumentali”. Al fine di un corretto inquadramento delle nuove disposizioni, la distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale degli immobili stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo (così si espressa l’amministrazione finanziaria nella circolare 27/E del 4 agosto 2006).
A. Fabbricati ad uso abitativo.
A.1. Cessioni
| CEDENTE | ACQUIRENTE | IVA | REGISTRO | IPOTECARIA | CATASTALE |
| Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori | Chiunque | 4% * 10% * 20% * | € 168 | € 168 | € 168 |
| * 4% se “prima casa”; 10% se fabbricato non di lusso o ristrutturato; 20% se fabbricato di lusso (in tal caso, i benefici “prima casa” non spettano). | |||||
| Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, oppure altra impresa (non costruttrice né ristrutturatrice) | Chi acquista ha i requisiti “prima casa”* | esente | 3% | € 168 | € 168 |
| Chi acquista non ha i requisiti “prima casa” | esente | 7% | 2% | 1% | |
| *I benefici “prima casa” non spettano se il fabbricato è di lusso. | |||||
| Privato | Chi acquista ha i requisiti “prima casa”* | Fuori Campo Iva | 3% | € 168 | € 168 |
| Chi acquista non ha i requisiti “prima casa” | Fuori Campo Iva | 7% | 2% | 1% | |
| *I benefici “prima casa” non spettano se il fabbricato è di lusso. | |||||
Con riferimento alle compravendite di fabbricati abitativi (e loro pertinenze) correnti fra privati, la parte acquirente può richiedere, con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto di compravendita, che la base imponibile ai fini del registro e delle imposte ipocatastali, sia costituita dal valore catastale dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), con conseguente irrilevanza, ai fini dell’imposizione indiretta, dell’effettivo corrispettivo pattuito per la cessione. L’indicazione in atto del prezzo (corrispettivo) effettivamente pattuito, tuttavia, costituisce un obbligo specifico per le parti, il cui mancato assolvimento comporta la decadenza dal beneficio della tassazione sul valore catastale; in caso di occultamento del corrispettivo, pertanto, le imposte andranno calcolate sul prezzo realmente concordato con applicazione delle sanzioni dal 50% al 100% sulla differenza d’imposta.
L’indicazione del prezzo effettivo si aggiunge alle ulteriori dichiarazioni obbligatorie da rendere, all’atto della stipula, nella forma della dichiarazione sostitutiva di atto notorio; tali dichiarazioni (valevoli anche per gli atti non stipulati fra privati) riguardano le modalità di pagamento, l’intervento di mediatori immobiliari e gli oneri per l’attività d’intermediazione eventualmente fruita. La mancata indicazione dei predetti dati espone all’accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro (ed è punita con l’applicazione di una sanzione da € 500 ad € 10.000, come disposto dall’art. 35, comma 22 bis).
A tale ultimo riguardo, si segnala che il D.L. n. 223/2006 introduce, a far data dal 1° gennaio 2007, la possibilità di fruire di una detrazione d’imposta del 19% per le spese d’intermediazione sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale (l’agevolazione, quindi, spetta solo ai privati) fino ad un importo non superiore ad € 1.000 per ogni annualità.
Gli obblighi di indicazione di cui sopra (che non riguardano i contratti preliminari), trovano applicazione per gli atti pubblici e le scritture private autenticate stipulati a decorrere dal 6 luglio 2006.
A.2. Locazioni
| LOCATORE | CONDUTTORE | IVA | REGISTRO |
| Soggetto IVA | Chiunque | esente | 2% * |
| Privato | Chiunque | Fuori Campo Iva | 2% * |
| *Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico di locatore e conduttore in parti uguali (art. 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392). | |||
B. Fabbricati cosiddetti “strumentali”.
B.1. Cessioni con IVA obbligatoria
| CEDENTE | ACQUIRENTE | IVA | REGISTRO | IPOTECARIA | CATASTALE |
| Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori | Chiunque, tranne società di leasing e fondi immobiliari | 20% 10% * | € 168 | 3% | 1% |
| Società di leasing e fondi immobiliari | 20% 10% * | € 168 | 1,5%** | 0,5%** | |
| Altri soggetti IVA | Soggetti che detraggono l’IVA per non più del 25%*** e privati | 20% | € 168 | 3% | 1% |
| *L’IVA è al 10% per i fabbricati ristrutturati. **Le aliquote ridotte si applicano dal 1° ottobre 2006. ***La percentuale di detraibilità spettante deve essere comunicata dall’acquirente al cedente (o dal conduttore al locatore, in caso di locazione). | |||||
Attenzione: tra i soggetti privati sono da ricomprendere gli enti non commerciali che utilizzano l’immobile strumentale nella sfera dell’attività istituzionale. In questo caso infatti, configurandosi essi stessi quali consumatori finali, viene a mancare il diritto ad esercitare la detrazione dell’imposta loro addebitata in via di rivalsa. E’ necessario comunicare al proprio cedente, a mezzo di apposita dichiarazione, che l’ente non agisce nell’esercizio di impresa. Tale dichiarazione deve essere riportata nell’atto di compravendita. Nel caso di acquisto di immobili strumentali ad eventuali attività commerciali esercitate, ai fini del corretto trattamento Iva (esenzione o con Iva), occorre verificare la percentuale di detraibilità dell’Iva e comunicarla al cedente. Dalla lettura della circolare ministeriale n. 27/E del 4 agosto 2006 si evince che la percentuale di detrazione da assumere debba essere quella derivante da pro rata (provvisorio o dell’anno precedente) e ciò induce a pensare che il calcolo debba essere effettuato solo nel caso di soggetto cessionario il cui diritto alla detrazione è limitato per effetto del compimento di operazioni attive esenti (art. 19, comma 5 e art. 19-bis del Dpr 633/72 ). A parere nostro sembrerebbe logico pensare che la limitazione alla detrazione possa trovare applicazione anche in presenza di regimi speciali. Su questo punto sarebbe opportuno un ulteriore chiarimento dell’amministrazione finanziaria.
B.2. Cessioni esenti con IVA su opzione
| CEDENTE | ACQUIRENTE | IVA | REGISTRO | IPOTECARIA | CATASTALE |
| Impresa non costruttrice né ristrutturatrice o impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori | | | | | |
| | | | | ||
| (con opzione) | Soggetti che detraggono l’IVA per più del 25% | 20% | € 168 | 3% |
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